Bundesgerichtshof Urteil v. 08.12.2010

BGH begrenzt Mietbindung auf 4 Jahre

Ein Mieter hatte per formularmäßigem Mietvertrag auf eine Kündigung innerhalb von 4 Jahren verzichtet. Nach Ablauf der 4 Jahre sollte die Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich sei. Der Mieter kündigte innerhalb der 4 Jahre zu deren Ablauf. Der Vermieter wies die Kündigung zurück. Der Klage des Mieters gab das Amtsgericht statt, das Berufungsgericht wies die Klage ab.

Der BGH stellte nun unter Bezugnahme auf den für Staffelmietverträge geltenden § 557a BGB fest, dass eine Bindung an den Mietvertrag den Mieter nur dann nicht unangemessen benachteiligt, wenn die Dauer von 4 Jahren nicht überschritten wird. Im vorliegenden Fall sei dies aber gerade der Fall, da nach Ablauf der 4 Jahre auch noch die Kündigungsfrist – 3 Monate – anfalle. Der Mieter sei danach länger als 4 Jahre an den Mietvertrag gebunden. Dies hat zur Folge, dass die Kündigungsverzichtsklausel gegen § 307 BGB verstößt und somit insgesamt unwirksam sei.

Der Senat wies jedoch darauf hin, dass auch ein längerer Ausschluß einer Kündigungsmöglichkeit durch eine individuelle Vereinbarung zulässig sei und verwies die Sache zur Klärung dieser Frage an das Berufungsgericht zurück.

Urteil vom 08. Dezember 2010 – VIII ZR 86/10

Vorinstanzen: LG Krefeld, Urteil vom 17. März 2010 – 2 S 53/09; AG Nettetal, Urteil vom 24. August 2009 – 17 C 108/09